主题：业主先锋派 幸福正前方—慧谷二期准业主家居风水公益大讲座

时间：2011年06月11日

地点：中关村软件园南门易豪酒店五层多功能厅

主持人：搜狐焦点互动信息中心 苏玉娟
嘉宾：北科建集团 王昊涵

伟业顾问领秀慧谷项目营销总监 梁雪松

知名风水大师    李计忠

亚光亚主任设计师  安芬芬
【活动内容速递】

主持人 苏玉娟：尊敬的各位来宾、各位搜狐焦点的网友，大家下午好！欢迎大家光临由搜狐焦点购房大学与北科建集团联合主办的家居风水公益讲座现场。我是搜狐焦点互动信息中心苏玉娟，很荣幸由我主持今天的讲座活动。

      我们知道，领秀慧谷凭借良好的性价比及优异的产品价值在整个2010年都是广受购房人关注的一个楼盘，项目的一期也取得了骄人的销售业绩，现在我们即将迎来了项目二期的开盘。据我们了解，现在排号的购房人已经达到了2千多组，而实际的房源也只有500多套，由此，我们也可以看出，此楼盘的受关注程度。为感谢广大购房人对搜狐焦点网以及北科建集团的支持，我们也特意选在这个时间点举办了本次“家居风水公益讲座”。

       今天我们在座的嘉宾都是领秀慧谷的准购房人，考虑到大家面临即将到来的选房环节，本次讲座为大家有针对性的设置了风水知识讲座、户型设计知识讲座及如何选择适合自己户型等内容。希望能够为各位准业主在选房购房、装饰装修等方面提供切实的帮助。

       另外值得一提的是，今天我们的活动请来了搜狐微博团队做全程的网络直播，重点提醒大家的是，现在我们可以在大屏幕上看到一个符号，就是我们所有到场的网友，只要发送短信到这个符号，就可以参加今天的抽奖活动，就有机会赢取价值千元大奖！手机号是1069  0060  1607  608，发送任何内容都可以。

        在我们讲座正式开始之前，我们有请北科建集团王昊涵跟大家见个面，大家欢迎！

嘉宾 王昊涵：各位尊敬的来宾，首先感谢各位在休息日赶到我们公司开发的中关村软件园参加我们携手搜狐焦点网主办的这个公益大讲座。

    今天的主题是风水和家居，到场的都是领取了领秀爱家卡的客户。如果不出意外，下周就可以开盘选房了。其实，选房现场是一个非常紧张的时刻，在不长的时间内，大家就要选择自己未来的住所，所以，在选房之前，就应该把各种因素充分的考虑、充分的了解，包括我们领秀慧谷项目的各种户型、位置、区别等信息。大家都知道，受政策调控的影响，大家手上的购房资格来之不易，总之，我们想让大家理性选房，选房之后没有任何遗憾。

    今天的讲座是想在如何考虑风水因素，以及从装修的角度如何看待户型等这些方面的知识，希望能够帮助大家。因此，我们也安排了项目的营销总监为大家解答政策和产品细节方面的问题。

    今天有些客户因为各种因素没能到场，那他们可要遗憾了，因为今天这个讲座是难得的机会，搜狐焦点这边邀请了两位非常知名的风水和装修方面的讲师，他们都对领秀慧谷产品做了深入的研究。

    不耽误大家的时间，希望这次讲座能为大家选房提供帮助，也祝大家运气好，拿大奖。

主持人 苏玉娟：上周梁雪松也到过我们的直播间。今天，有幸请到了梁总来到现场，各位可能想了解一下二期开盘具体的户型情况，包括价格、配套等等。今天有这样一个机会，有请领秀慧谷营销总监梁雪松先生给我们做一个详细的讲解。

嘉宾 梁雪松：各位我们的准客户，大家下午好！感谢大家今天下午能来到这里参加我们的活动。

    我首先简单介绍一下我们的项目，我们项目是位于朱辛庄东北侧的领秀慧谷，产品是以多层的、小高层的板楼为主，因为它的容积率很低，只有1.79。这个楼盘整个的综合规模还是比较大的，我们的口号是，中关村北50万平米，理想生活城。50万平米的一个盘，首先它的综合配套肯定将来没有任何问题；另外，这个盘的容积率刚才我说是1.79，保证了产品的舒适性。这个产品以板楼、花园洋房为主，基本上都是一梯两户的通透户型，这样的户型它的面宽比较宽，通透性比较好。住在这样的房子里面，从风水上来说，对人的身体很好，因为它的通风、采光、视野都非常开阔，所以人住在这里，心情好，非常舒适。

       我们可以看一下销售手册里面的户型，这次开盘主要是八种户型，一居室70多平米，这里没有，因为只有7套；四居室9套，201平米，这个也不讲了，这里面97%的是两居跟三居，两居是82-96平米；三居室是115-142平米。两居室户型基本上99房源都是一梯两户80多平米的小两居，非常紧凑，又非常舒适。三居室我们注意，从最小的115-142平米的都有供应，就是满足刚需客户的需求。从124-140的三居室都有两个卧室朝南，为什么这么做？因为很多家庭买中大型的三居室，家庭结构往往是带一个孩子或者是带一个老人的，如果有两个卧室朝南，子女或者是长辈可以跟我一样都住在朝南的卧室里面。之所以有这样的户型，就是因为这个楼它总体上是比较偏薄的，而面宽比较大，拉得比较长，南向的采光面多了，不但客厅可以朝南，两个卧室也可以。如果这个楼很紧，肯定既不通透，而且比较窄。我最近看了一个项目，户型是手枪型的，只有一个南向的，客厅要么朝北，要么朝西、朝东，为什么？因为它的容积率高，做不出来这样的产品结构。

       今天在这里，我还想多说两居，关于目前的政策，可能也是大家比较关心的。前不久出台了“京15条”，大家早有耳闻了，这里面的政策我们总结了四个字，严限保调。严，政府现在严查、严问责，地方政府要稳定房价，保障民生；限，限购、限贷，外地家庭不准在北京买第二套房，如果买一套房的话，前提是你现在没有房，而且在当地工作五年以上，有纳税或社保证明，能够证明你在这儿工作定居五年了，才能买房；对于北京的居民，以家庭为单位，禁止买第三套房，当然如果你现在有三、四套房了，只要您不卖，守着它，没有问题，谁也不会逼你把这个房子卖掉；但是如果你想再买，不能再买了，只能拥有两套，大家注意这个概念，就是您现在有一套房，再买一套没问题；如果有两套，不准再买了，除非卖一套，再买一套。限带政策，不是一个行政规定，刚才说的限购是监委规定，如果不合格，不能上网签约。限贷是央行规定，北京落实得比较严格，您的首次付款必须达到30%以上，如果是二套必须达到60%以上，而且对您的信用期限、信用额度现在都越来越严了，因为住房准备金率跟利息都上调了。保，保稳、保障、保民生，上次参加房谈，有人问我，房价有没有可能大跌？实际上政府这次调控的初衷就是一个“稳”，不是为了让房价大跌，而是平抑房价，稳中有一些跌，但是不可能大跌，大跌不符合政府，不符合金融单位，不符合大家的利益，只有稳定才是保证大家的利益，所以期望房价大幅度下跌是不可能的。目前的房价已经比较稳了，我们可以看到今年以来，很多大宗商品都在涨价，我不知道大家有没有买黄金的，都在涨价；但是房价没有涨，还有一点点跌，实际上就已经是在降价了。当通货膨胀很严重的时候，每一个月5%的通货膨胀率的时候，房价没有涨，其实就是跌。所以，如果大家在这种情况下，随着收入的增长，能够买得起房子，而且又有合适的房子，那该出手的时候就出手，不要期望房价暴跌，真的房价暴跌了，有可能很多人已经失业了，连月供都掏不起，经济危机了。这个根本的目的就是保障民生，求稳定，所以保稳、保障、保民生。调，调息、调税、调房价，通过调整双率，贷款利息率，调整交易环节、持有环节的税费，来控制投机性的需求，把投机性的需求把这个市场里挤出去，这样市场里80%，甚至90%的客户都是刚性需求了，我说的刚性需求不是说首套购买，而是说有一种感性需求也是刚性的，比如说您家可能两代同堂，现在住一个60平米的老房子，8、90年代单位分的宿舍；现在有条件了，有实力了，准备改善一下，这个改善也是很迫切的。就我们目前来说，项目95%的客户都是刚性需求型的，其中60-70%左右的客户是首次购买；还有25-30%的客户是一种非常强烈的改善型需求的客户；只有5%的客户是为了投资保值，我们是做过市场调查的。正因为如此，我们的户型从70多平米到140平米之间的主力户型占了98%的房源，就是面对目前的刚性需求客户。

       而且从我们的定价上来说，我们是适中定价，项目、产品一定要做区域的标杆，因为我们是最早进入这个地块的；但是也正因为我们最早进入这个地块，我们在土地成本上有优势，而且在开发成本上压缩了一切不该花的钱，所以在房价上，我们的价格能做得比较低。我们可以看看周边的项目，2万2的、2万3的，我说的是70年的纯住宅这种产品，准现房发售有没有低于2万2的，除了我们项目；回龙观的二手房有，但是二手房低于1万8的基本上都是4、50年产权或者是8、90年代的二手房或者是原来的经济适用房，满五年了上市了低于1万8，能找到，但是不多。新房子、一手房、准现房发售，挨着城铁站能卖到2万，我们成交均价应该低于2万，可能在1万8以下，这个价格是非常优惠的，跟我们的产品相比它性价比非常高。所以我希望大家抓住这个机会。

       从我们产品上来说，产品是我们项目的第二大卖点，我们做过客户调查，大家认为我们最看重的因素是项目的交通，归结了六个产品优势：第一，交通，这是大家认可的，项目周边有一个8号线，将来往亚奥板块区的，这个地方坐一站，到上地西二旗站，到这儿，坐三站到五道口，坐四站到知春路，时间不会超过25分钟，非常的方便。产品不再说了。我们目前的准现房优势，因为房子在今年就已经竣工了，明年暂定是4-6月份之间入住，其中小区的一期今年年底之前、11月底之前入住，到您住的时候，这块已经有生活氛围了，物业也已经管起来了。第四个是商业配套，周边有一个47万平米的中关村国际商城，目前一期是永旺购物中心，15万平米，目前正在建设的有一个奥特赖斯，这块为项目提供了充足的配套；另外项目自身还有3-4万的社区配套，明年入住的时候会同时开始营业。大家可能都知道，因为我们当初做规划，还有一个TBD规划，TBD简单说就是高科技产业服务带，这是昌平区给自己的定位，它的核心是以朱辛庄南北高速与北清路为一个京十字地带，这个地带将来会有大量的空间，原来一些住宅建筑用地已经被产业园占用了，将来可能是创业产业园、孵化器什么的。这么说，我们未来这个住宅具有稀缺性，很少再有住宅用地了。而且将来这一块有很多白领在这里上班，那他们在这儿会有租房的需求，会有买房的需求；未来若干年之后，如果您这个房子想出手把它卖掉，应该是很容易的。

      我多了不说了，大家今天有什么问题可以问我，政策方面的、按揭贷款方面的，还有产品方面的。

 

主持人 苏玉娟：感谢梁总，今天正好有这样一个机会，使我们购房能与开发商代表有机会沟通。微博上有网友发了一个问题，比较有代表性，问一下梁总。网友说看到一篇新闻，说领秀慧谷有无证摇号的事，您给我们解释一下？

 

嘉宾 梁雪松：首先我们还没有摇号，为什么说无证摇号呢？显然是诽谤！这种消息不攻自破，可能现在市场竞争比较激烈，我们的产品我说不愁卖，但是未必所有楼盘都这样，可能有的人由于这次开盘量比较大，近期推出的房源比较多，客户积累又有限，他着急，所以竞争，恶性竞争。

      我给大家讲一下什么叫无证摇号，销售证没有下来之前，我开盘排号或者是摇号都是违法的。销售证下来之后，我去干这个事都是没有问题的。我们现在既不是排号，也不是摇号，我们叫摇号登记。为什么要进行摇号？就是为了公开、公正、透明、公正的给大家一个选房机会，因为将近2千人选500套房，没有一个次序是不可能的，这个次序怎么定？由公证处监督，通过搜狐网进行摇号，通过摇号排出一个次序，什么时候摇？销售证下来之后摇，摇完之后开盘。按照正常的行政审批流程，推算一下日期，到这个月的18号-26号之间我们可以开盘销售，之前三天可以取得预售证，取得预售证的当天就摇号，公证处公证的，有公信力的。之前到这个月的12号，就是明天，我们截至摇号登记，因为这个东西要整理、审核，然后再上传给第三方，然后电脑摇号，这是非常透明、公正的，我不知道为什么会有这样的消息？

 

主持人 苏玉娟：有关这个置疑，领秀慧谷在搜狐焦点业主论坛发了一个官方声明，大家可以查看。咱们奖品是搜狐焦点提供的三个狐狸和harborhouse提供的价值100元的毛巾套装。

 

业主提问：您说咱们房源均价大概会在1万8是吗？

 

嘉宾 梁雪松：1万9千8。是这样的，我们起价是1万8，最便宜的房子，均价是2万零396，这个是报给住建委的。在这个价格基础上，这是公开报价，根据付款方式还有折扣。比如您在13天之内付款，还是30天之内付款，还是45天付款，这是您的自由，我们不管，只要首付款超过60%，可以选择三个时间付款。但是如果超过60之后，您能选择一次性付款，折扣还能再增加4个点。首付款60%按揭贷款的，13天之内的97折，30天之内98折，45天之内是99折。如果是一次性付款的话，这三个时间每一个减四个点，93、94、95。首付款低于60%，第一，没有折扣；第二，必须13天以内付款，不准分期付款。

 

业主提问：您好！您不是预售证没有下来吗？我们家之前买过一套房子，当时交了定金。后来预售证下来之后，刚开始说是70年产权，结果下来之后是40年商住两用的房子。

 

嘉宾 梁雪松：您说预售证没有下来就交定金了？

 

业主提问：对。

 

嘉宾 梁雪松：为什么？

 

业主提问：因为当时活动有优惠，我们家打算买一套房子，也想考虑你们这个小区，就怕预售证下来之后跟之前完全不一样了。

 

嘉宾 梁雪松：我们预售证下来之后才能摇号，三天开盘选房，选房才会交定金，没选房怎么交定金呢？

 

业主提问：有可能预售证下来，房子70年产权变成40年的商住两用房了？

 

嘉宾 梁雪松：这个不可能的，房子我们是70年产权的。房子是多少年产权跟预售证没有关系的。楼盘开发有五个证：第一个证叫国有土地使用权证，这个土地使用权证是土地出让年限的一个证明，房子是70年产权的，在这个证上有标识。这个证取得之后第二个证是国有土地规划许可证；第三个是建筑工程规划许可证；第四个是施工证。四个证齐了，房子盖到一定程度，投资额超过25%，发预售证，是最后一个证，我们现在前四个证已经也了，如果您怀疑我们的土地产权可以查国有土地使用权证。

 

业主提问：我们之前吃过这方面的亏，所以不想这次再出现什么问题。

 

嘉宾 梁雪松：您可以去看，那上面有，2008年出让的土地到2078年，70年产权。说到产权证，我们去年、前年公布了《物业法》，对房屋产权，住宅做出了一个特别规定，大家一定注意，它是指到期自动续期，什么叫“自动续期”？原来我们以为，70年到了或者是50年到了，我再给国家交一次土地出让金，才能把房屋产权延续。实际上，我们就成了整个国家的一个租户，以70年为一个周期，不断的交租期，子孙万代。但是现在不是这样的，《物权法》明确了，凡住宅，70年到期自动续期，不用再交钱了。非住宅，4、50年商业的、办公的，到期前，提前申请，交完出让金再允许延续。回龙观里面为什么很多4、50年商住两用的产品降价了，而且降价幅度非常大，是因为它的土地出让金第一个是期限短，而且之后还要再交出让金。

 

主持人 苏玉娟：大屏幕上还有问题，说咱们项目可以做组合贷款吗？公积金跟商贷同时做的这种？

 

嘉宾 梁雪松：组合贷款这个我回答过了，我不建议大家做组合贷款，为什么？我这么说并不违规，为什么？大家去看政策原文，07年建委发的原文叫支持公积金，开发商不能拒绝公积金贷款，但是没有规定，开发商必须接受客户的组合贷款。您可以现在打通电话，我曾经打过电话，组合贷款是跟商业银行组合的，而且只有五家银行可以做组合贷款，中农工建交。如果我用的是北京银行，您做得了组合贷款吗？做不了。而且还有的开发商用的是民生的，招行的，如果您必须做组合贷款，而开发商用的不是能做组合贷款的银行，您怎么做呢？给一个项目做按揭的银行，肯定都是跟这个开发商相对来说签好协议的，因为现在都是期房，预售，这个房子抵押给银行，但是并不能使，必须由开发商担保，开发商如果不用跟这家银行做，比如说建设银行，为您单独跟建行签一个什么协议，这是不可能的。

       我们项目现在有三家按揭银行，工行、交行，还有北京银行，另外还有公积金。您做商贷，做公积金都可以，但是如果您非要做组合贷，我告诉您，我们合同里有一个补充约定，您必须保证60-90天之内，把钱让组合贷款的机构打到我们的账户上，如果不是这样的话，您承担逾期付款责任。如果您能承担这个风险，您就去做，我们尽可能想办法配合您，但是如果您逾期了，第一，超过60天，合同有权解除；第二，超过90天，您要交逾期违约金。组合贷款多长时间能做出来？据我做这行的经验，我做这行20年了，一般没有少于三个月的，最长的时候超过6个月。为什么？因为开发商的房子土地方面有抵押，如果做组合贷必须先解押，当然做普通贷款也可以解押，比如说有一个是跟建行做的，建行既是他开发贷的银行，也是按揭贷的银行，如果内部做这个解押是很容易的；但是如果找一个第三方做组合贷，这个解押是比较慢的，这是银行的问题。大家做这个，时间上不容易保证，面临违约的危险，如果大家愿意做，一定要问好，多长时间给您放贷，60天不保证，90天行不行？如果90天还不行，那没有办法了，因为我有我的任务，资金链有要求，我们还要买地，我必须要保证三个月以内，银行钱要打到我的帐上，如果您做组合贷，没有办法，到时候钱不齐，您一次性补齐，一次性补不齐，认购解除，您支付违约金。

 

业主提问：我想问一下，如果全款的话，18号正式开盘，7月1号到帐就93折吗？

 

嘉宾 梁雪松：一次性付款有三档折扣，您可以自由选择，我们认购的时候不限定您的付款时间，您签约的时候是什么价格，依据您签约当天距离认购的时间，13天之内是93折，14-30是94折，31-60天是95折。

 

业主提问：银行现在钱也比较紧张。

 

嘉宾 梁雪松：如果您愿意在银行里面多存一段时间，您算一算，您的利息，资本收益能不能抵消我们的折扣，如果我的折扣可能更优惠的话，把那一个点，比如200万的房子就是2万元，您在银行多存一个月未必能有2万元。

 

业主提问：您说一下户型大概是多少钱。

 

嘉宾 梁雪松：我们房源价格，均价拟定之后根据六种情况，朝向、楼层、户型，户型是根据客户意向调查出来的分值，还有它的特殊情况，有没有露台，还有层高、居室朝向六大类因素进行分值评估，综合打分，完了之后，根据这些定出来500多套房子的价格。朝向越好的，户型越受人喜欢的肯定房子越贵；两居室单价应该比三居室总体更贵一些，因为面积紧凑，买的人更多一些。

 

业主提问：周围有什么配套的中小学吗？

 

嘉宾 梁雪松：中小学，目前依托的是回龙观里面的配套，本身项目里面有一个史各庄中学，如果您觉得不好，回龙观里面有很多很好的学校，私立的、半私立的，交钱就可以上。如果您想在昌平买房，一定要上重点学校，而又在家门口守着重点学校的，少之又少，您可能得牺牲其他的方面。您一定要买带教育配套的，要么您不花钱，要么您牺牲其他方面，不可能面面俱到。

 

业主提问：我问一下，交通方面除了城铁以外，预估领秀慧谷周边的未来交通，现在公交车有吗？

 

嘉宾 梁雪松：有啊。售楼处有到德胜门的，我们属于史各庄派出所管辖地区。

 

业主提问：史各庄到这个楼盘走路要10几、20分钟？

 

嘉宾 梁雪松：没有，慢慢走不会超过10分钟，不可能的。公交车站离售楼处大概200米距离，离C区域，项目东北角，走路走再慢不可能超过10分钟，我们走过。这里面给您说的5-10分钟能走到一定是5-10分钟能走到，因为我们项目售楼处就在项目上，不像别的，项目售楼处在路边，而项目在另外一个地方。如果坐地铁到朱辛庄，没有到生命科学园站更近，我今天就是从那个站过来的，走到我们售楼处10分钟，走到C区15分钟，距离不会超过500米。虽然我没有精确的量过，但是不会超过一里地。因为大家都是卖房子，我知道有的项目说，我们交通非常便利，三轨环绕，大家都绕着它，但是都绕过去了，离最近的城铁站1500米，这个走15分钟有没有可能走到呢？

 

主持人 苏玉娟：之前我从公交站点到项目现场，如果是公交的话是史各庄过来最近，如果是地铁，生命科学园最近，如果项目盖好以后，朱辛庄是最近的。将来8号线可以直接到达，还是很方便的。

 

业主提问：我想问一下，如果摇号摇上了，填表，交了定金，如果资格没有审核过的话，这个定金退不退？

 

嘉宾 梁雪松：在您登记的时候已经对您的情况进行了预审。

 

业主提问：我有两个房，想卖一套，如果你卖了以后，可能一个礼拜以后建委网上才能上去。

 

嘉宾 梁雪松：这个属于您明知道不可以而故意违规了。因为我们跟您说的是您目前的拥有套数不能超过两套。

 

业主提问：我现在有两种情况，我女儿有资格，但是我女儿在国外上学，我办了两个卡。但是我女儿7月初才回来，赶不上。

 

嘉宾 梁雪松：您做一个委托，不麻烦，200块钱。

 

业主提问：我现在担心这个问题。

 

嘉宾 梁雪松：您什么时候能做完过户吗？6月25号之前能做完吗？

 

业主提问：不好说了。如果卖了以后，过户了，也还得等一个礼拜以后，建委委网才能上去？

 

嘉宾 梁雪松：我们不会因为差一个礼拜给您退房，但是您审核资格不过，就下载不下来，我们只能帮您再弄一次，不如以您女儿的名义买，做一个公证才200块钱，这样会影响您的购房资质。

 

业主提问：如果罚款很高吗？

 

嘉宾 梁雪松：30%吧！正常给您说，以您的情况现在认购肯定做不了。

 

业主提问：两种情况都做不了吗？

 

嘉宾 梁雪松：女儿可以做啊，您可以做公正。

 

业主提问：以我的名义在国内给她做还是她在国外做？

 

嘉宾 梁雪松：她在国外使馆做一个公证寄过来。国外领事馆做这个都有固定模式。

 

业主提问：我关注的是，我什么时候能看到，比如说签购房合同，完了还要跟银行或者是跟公积金签贷款合同，这些合同我大概得什么时候步骤下才可以拿到？

 

嘉宾 梁雪松：您在签约的时候。

 

业主提问：拿到这个文本的话，我要付多少钱，这里面有风险额的。

 

嘉宾 梁雪松：您交完首付之后办理按揭，之前有预审了。

 

业主提问：预审的时候我拿不到任何合同？

 

嘉宾 梁雪松：预审的话不需要您付什么钱。

 

业主提问：预审的时候我想在什么条件下，我能看到三种合同文本？看到这三种合同文本之前我要花多少钱。说白了，合同文本还没有拿到，我就要担负违约的风险。

 

嘉宾 梁雪松：开盘之前您就可以看到了，买卖合同在我们售楼处，银行按揭合同空白的，您可以到银行那儿去，在我们现场驻场。公积金，如果您跟我们预约的话，我让他过来，带着样本合同给您看一下。

 

业主提问：跟实际合同一样吗？

 

嘉宾 梁雪松：不一样的就是您的个人信息没填。

 

业主提问：我能不能拿走合同文本？

 

嘉宾 梁雪松：您拿不走，只能在那儿看，有问题他给你解释。

 

业主提问：会不会有什么陷阱？中国的房价高，原因就是银行贷款合同跟国外的不一样。刚才你也讲了，你不是销售总监吗？你不是讲了多少天之内必须到款吗？国外买房就是这样，我房屋验收之后才到款，跟国内不一样，这是中国房价高的原因。

 

嘉宾 梁雪松：人家是现房，我们是预售。

 

业主提问：担心的就是这个风险。

 

嘉宾 梁雪松：预售制度是合法的。刚才说到房价的问题，我认为房价其实不是由于金融机构的按揭制度造成的，房价根本的决定因素在于市场供求关系和目前的开发成本，如果开发成本，比如土地成本下不来，或者是房价里面的供求市场关系没有得到根本改变，可能还是卖方市场它的价格是很难下跌的；而且我们还有一个大背景，就是通胀。

 

业主提问：我想请问一下，因为我刚才听您说了两句话，第一个是小户型，第二个是三轨环绕。您说到这两句话，我想问一下，这边跟×华府、××万科相比的话有什么优势？您刚才说这个楼盘95%是刚性需求？什么是刚性需求？

 

嘉宾 梁雪松：刚性需求就是首次购房的客户，不买这个房子，结不了婚；其二是非常紧迫的改善型的。如果我有一个60多平米的房子住着三口人，现在非常迫切的想换一个140平米的三居室这叫刚性改善型需求。

 

业主提问：首次购房的应该算吧？

 

嘉宾 梁雪松：算。

 

业主提问：首付达到多少才算刚需呢？

 

嘉宾 梁雪松：/没有关系。刚性需求跟面积和使用目的有关系，刚性需求偏向于总价低，单价还是次要的；第二是使用目的，我首次购买是为了达成结婚。

 

业主提问：我好多同学首付是3、40或者是4、50%多一点，您这儿一点折扣都没有，其实你们的政策很严，不支持组合贷款，××华府和××万科是明确提出支持组合贷款的，像我们这种刚性需求，拿的首付比较少，就倾向于那里，您这里比那里有什么其他的优势吗？

 

嘉宾 梁雪松：住总万科跟我们是兄弟项目，具体关系就不讲了。您问到这一点，我可以说四个优势：第一，产品方面的，它是2.8的容积率，我们是1.79的容积率，我们是板楼，它是塔楼，它是80米的高度，10几栋楼在一个小区里，这个产品上就不言而喻了，我们通透，它不通透，我们采光面大，它采光面小。第二，它里面的社区一半的房源，50%上是西城区回迁安置房，混居的，不分开。第三，它是三轨环绕，但是都绕过去了，没有一个城铁站临近这个项目，最近的城铁站走到那儿，还要跨越八达岭高速，绕过去还要过一个铁道桥，这个时间不会低于20分钟，我说的是非常慢慢的跑，不是走。今天我不是为了打压这个项目，具体多的因素我不说了，最后说一个，就是价格，住总万科卖多少钱？2万3以上到2万5之间，比我们的价格贵3-4千每平米。这就牵涉到一个问题，买它的房子的人，如果是刚性需求的话，如果家里的钱很少，首付款能力有限，究竟是为了组合贷款去买他的房少交10块的利息还是来买我们的房，省3、4千，哪一个更经济？

 

业主提问：我算过一笔帐，比如首付是70万，在你这儿需要贷110，他们需要贷130，他们组合贷只比你们贵一点点的钱。

 

嘉宾 梁雪松：总价贵多少呢？您好好算一算，一平米贵3、4千，用贷款的利息是省不出来的，肯定是省不出来的，咱们不争论这个问题。

 

主持人 苏玉娟：搜狐焦点会有一个专业贷款计算器，这位网友可以到网上算一下具体是怎样的。今天梁总对领秀慧谷二期做了具体的介绍，相信大家有了更深入的了解。如果有更多的问题，稍候可以私下里跟大家沟通。感谢梁总。

       我们可以看到大屏幕上已经有好多网友发出了对本次活动的祝福，还有向嘉宾的提问。接下来将进入今天活动最激动人心的第一个抽奖环节。请微博工作人员让大屏幕滚动起来，抽出十名幸运网友，他们将得到法国harborhouse送出的价值200的绒毯奖券和搜狐焦点提供的车诊。所有获奖的网友请稍候到我们工作人员这里统一领奖。恭喜以上十位到场的网友。

       接下来我们有请风水大师为我们讲一下有关项目风水的情况。李老师是在风水界久负盛名的老师，他是中国易经学院的秘书长，并常年受聘于各大知名企业以及上市公司担纲经济策划和投资总顾问，是古今易林中屈指可数的佼佼者之一，是现代易坛上最为成功的人士之一。

        有请李老师！

 

嘉宾 李计忠：广大网友，下午好！

    下面，我给大家讲一讲如何选房？如何选户型？这是广大网友特别关心的一件事情。说我们选房，选一个好户型、好地段，因为房子对我们的身体健康、事业的发展起着一定的作用。环境好的房子跟环境差的房子显然有天地之别。

    下面，讲一讲目前在北京首都这个地方，因为我从16、7岁就在北京当兵，对北京这个地方还是比较熟悉的。现在房地产开发也比较多，我告诉大家，选房首先要选地段和环境。什么样的地段、什么样的环境好？

    第一，从北京城的整个环境来看，北京北方、西北方是第一首选。为什么这么说？不是今天他们请我，我才这样讲，大家可以打开搜狐，我在视频讲座上曾经讲过，北京的北部地区和西北方位是上风上水的位置，它可以旺30年。所以，往后的30年，北京的北部和西北部是上风上水。第二选择是北京的东部，要想事业发达、事业做大，走仕途的，选北京的北部和西北部。如果是搞科技的、做生意的，就选北京城的东部，上风聚水，北方为上。西北和北边叫天门，东边和东南边叫地户，天门和地户是相搭配的，所以能旺30年！

    第二，选小区。从哪几个方面选？1，选交通，交通比较方便的地方，交通不方便，现在我们都是上班族，走路各个方面带来极大的不遍，首先就不利于我们的工作和事业，所以要选交通方便的小区。2，选择小区的地段要四方，东西南北四个门都有，一般大的小区就像一个城市一样，它有东门，有西门，有南门，有北门，这四门都有，人在里面住，肯定有收气，有进气，有出气，对我们的身体健康起着主要的作用。我们选择离北门和东门比较近的地方，这是有利于我们的生活、有利于我们的子女上学，有着极大的关系。小孩学习成绩不好，与我们的户型也有关系，老公运气好不好，败不败运，与我们住的小区以及户型极有关系。你们因为不搞环境风水，我是常搞的，所以我们做了一个比较，不信，住楼板的跟住塔楼的素质不一样，我不是说塔楼不好，住塔楼的，人体经常会有病，经络不通，高血压，为什么？因为他的户型不标准，有的是客厅小，有的是散角，有的是切块。这个小区要有四门，小区要四方，小区的四周不可以有什么监狱、工检司法单位，更不能有大的高架桥对着小区的门。要选板楼，不要选塔楼，选低层住，不要选高层住。现在有的说层越高，越贵，这样的房子白送给我，我也不住。风水上的指南针，15层以上的，指南针失控，没有地磁。所以，心脏缺氧、高血压病只能住低层，不能住高层；神经衰弱的如果住高层，更衰弱，睡不着觉，住低层，接地气比较近。

    第三，户型的选择。客厅首先要四方，为什么客厅要四方呢？客厅是我们全家人的心脏，非常主要，是男同志的主要地段，你事业做得好坏，男同志能不能进步？家庭能不能和谐？客厅是非常关键的。如果你说我们家没有客厅，对不起，你的婚姻肯定不好！我以前做过讲座，没有客厅，就等于没有老公。所以，女同志宁可花好钱、大钱也要买客厅四方的房子来住。对男同志来说，客厅有多大，你的心胸就有多大，事业就有多大。所以，客厅在户型选择当中作为首选。刚才我看了一下户型，我看它的房子前后通透、透光，这是比较好的。客厅好，能聚财，客厅好，家庭就能和谐，客厅好，儿女就有财，能长大成才。所以，客厅对每一个户型来说是第一选择。我看这个项目的客厅都比较好。

    再一个是选择门朝东的户型、门朝北开的户型，近30年旺+旺之运，你选的地块上风上水，你选的户型叫旺门，门不旺，必处败运，门朝北方和东方开的叫旺门，不要败门。我看他这个户型的客厅都在东方和东南方位，你住进去之后，男主人也好、女主人也好，保证是旺财旺官，小孩、儿童住进去之后，因为东方和东南方是旺运，东南方是文昌星，小孩住进去，成绩肯定会好。特别是有脾气、脾气躁的人，住进去，慢慢就没有脾气了；不和谐的人、两口子好吵嘴的，住进去，两口子就和谐了，保证不吵架。

    所以，选户型首先是选地段，我告诉你是北方和东北方，其次是东方；然后是选小区，选户型朝东、朝北，这个小区要四方，要有四门，像一个城市一样，城市一般都有东西南北门，包括现在的大学都是要有四门的。讲究风水条件的，小区一定要有四门。有了四门，这就符合风水环境的居住的好地方。选板楼，不选塔楼，千万不能住高层，特别是有老年人的，血压高的人，一定要选10层以下的去住，不要超过10层，对身体接近地气绝对有好处，超过10层，整个心脏、脑的灵魂全部失灵，判断能力就不强了，所以要10层以下，是大吉之位。这是我教大家怎么样选房型、选户型，这是非常关键的。

    另外讲了客厅，客厅一般在东方、东南方是大吉大利的位置，利于事业发展，利于家庭和谐，利于孩子上学，能提高成绩。所以，两口之家都是为了孩子，孩子好了，全家比什么都好。再一个，老公好了，比什么都好，客厅是心脏，心脏位置，不成正比的，咱们不要去住。

    如果房型选好，其中有一个问题，户型一进门之后对着厕所怎么办？大厅也好、客厅也好、房子也好，就这一点不好，怎么办？你在卫生间贴一幅山水画，旺上加旺，好上加好。这样就破解了，不能说全好，没有十全十美，只有十全九美，我们做到十全九美就可以了。刚才我看了一下咱们开盘的这个地方，是北京市的西北方位，上风上水，交通位置、地铁比较方便，地块还不错，楼与楼的空间比较宽敞，小区物业各个方面搞得也不错，很值得我们去买。主要的一个原因好在哪儿？楼层不高，这是最好的一点。如果是高层，无所谓。你现在住的是高层，建议你把高层卖掉，买板楼住，保证身体健康，特别是有岁数大的人，一定要住板楼，双透。我看了这个项目的户型图，不缺角，正四方，里面的形状来看都是比较好的。

    我把简单的家居风水讲了一下。下面，有网友不明白的可以向我提问。

  

  

  

 

业主提问：我问一下，刚才说门对着卫生间的门说是不太好，这个户型如果侧着的，会好吗？

嘉宾 李计忠：那可能没有问题。到时候你在卫生间旁边的墙壁上挂一幅山水或者是名人写的字，都没有问题，这个不妨碍的。

业主提问：刚才说门冲着东比较好，如果门冲着东的话，房子就是西房了。一般西房比较晒，尤其是夏天。

嘉宾 李计忠：我讲的是座西朝东，不是西晒。

业主提问：如果房子缺西南角的话有什么问题？

嘉宾 李计忠：西南角为死们，缺那个角基本上没有什么大的问题。按照正常来讲，对女主人不好，如果缺西南角的话，我们可以在西南角上放一个鱼缸就解决问题了，而且能够加旺女主人的运程，还破解掉缺西南角的缺陷，不是大问题。

业主提问：刚才说客厅的问题，客厅在屋子里面的整体方位有什么讲究呢？

嘉宾 李计忠：比如说门朝东，一进门就是客厅，当然好了，它是在户型中间；有的是座落在东方和东南方，整个在你户型里面来算，东方和东南方，那当然是大吉大利了，因为坐在禅位上，很好。在正中间也很好，只要是不缺角就好。

业主提问：我们家一个客厅分成两个了，就是两套房打开以后，中间隔了一个口，这样会影响什么吗？

嘉宾 李计忠：有点影响。

业主提问：我们是做生意的。

嘉宾 李计忠：容易不聚财，谈生意成功率比较低。

业主提问：我有朋友说，房子里面有刀把的房子不好，我不知道这个刀把怎么去找？

嘉宾 李计忠：我看咱们这个户型里面没有刀把房，所谓的刀把房是一头宽，一头窄，分户型的两侧来看的，不存在，一般板楼都不存在这个毛病，塔楼存在这样的毛病。当然住刀把房不好了，刀把房一个是婚姻不行，肯定两个人会闹意见；二是事业上不去，所以住刀把房的还是重新再选一套。

业主提问：户型有宽、有窄的呢？

嘉宾 李计忠：那个不是刀把房，所谓的刀把房是户型像刀把，像一把菜刀一样。我看上海那边，国贸高层好多户型像刀把，谁家的我就不说了。

业主提问：老师，您好，我想问一下，如果楼座，北方讲的正南正北，但是发现这个小区有的楼不是正南正北，稍微有15度或者是20度的倾斜，或者西北到东南，尽管算北房，但是夏天西照很厉害，使用起来不方便是一方面，另外从风水来讲不正南正北，有什么说辞吗？

被访者：不正南正北，这个房子是大吉大利的房子，真正偏西北对东南，15度或者是20度，这是大吉大利的房子，真正正南正北的，坐在子午线上的反而不吉。故宫是子午线，皇帝命硬住的地方，我们这个不能坐子午线，正南正北反而不好，容易心脏上犯病。一般偏西北、带东南，旺财又旺官，这样的房子是大吉大利的。

主持人 苏玉娟：有关二期楼座分布不是朝正南正北的，当时请梁总到房谈的时候他也做了一定的介绍，请梁总给我们解释一下。

嘉宾 梁雪松：我的解释主要是从建筑设计方面来解释的，因为现在咱们国家建筑要求越来越完善，对日照采光有一个非常严格的规定，每一个楼在冬至这一刻必须全天正采光不低于两个小时，为了保证这些楼体有最大的采光角和最大的采光率，所以一定让它偏一点，在南方来说，晒的时间更长可能更热；但是在北方夏天比较短，冬天比较长，最冷的一段时间，采光时间越长，越省暖气，咱们是分户取暖，一个是节能，另外采光率高了之后，屋子里面比较亮堂。当然大师从风水方面还有要求，这个我不太懂。

主持人 苏玉娟：今天跟李老师风水知识的互动就到这里了，非常感谢李老师。之前我们一直请李老师给我们做购房大学的讲座。今天时间有限，他给我们做了简单知识的解析。

    刚才梁总给我们大致讲了一下领秀慧谷二期户型的分配，接下来我们请到了亚光亚主任设计师安芬芬女士，因为她是专业的设计师，会在户型的设计和户型的效果图这一块给我们做一定的讲解。她讲过之后，我们可能会对要选的户型有更直观的了解。有请安女士。

设计师 安芬芬：首先做一个自我介绍，我是亚光亚装饰公司的主任设计师安芬芬，毕业于河北工业大学。大概从业7年之久。今天非常荣幸能有这个机会，在这儿与大家分享关于设计这一方面的知识。

    今天主要从三个角度来讲一下户型。第一，怎么样选择装修风格？因为刚才梁总也给大家讲了关于买房的一些知识，风水老师也讲了风水。我从专业的设计角度讲一下怎么样选择风格？因为您拿到一套房子之后，好多客户可能会纠结，我选择什么样的风格呢？第二，风格与年龄到底有什么相关？我这个年龄可能最适合选择的风格是什么？第三，我讲一下咱们的户型，拿出一个三居还有一个两居，三居讲的是C3户型，两居讲的是B4和B5。现场业主有没有买到房子之后有想装修风格问题的？在之前，我有好多客户到我们分部咨询的时候，我们接触客户之后，我会问客户，您喜欢什么样的风格呢？有一部分客户会选择欧式、中式，还有一部分客户会说我不知道选择什么样的风格。今天我就要讲到，我们如何选择风格？在座各位有没有自己心怡已久的风格？温馨的？各种风格都可以有温馨的感觉。

    年轻人喜欢的装修风格，中年人的喜爱，儿童房的设计和老年人的居住。年轻人对风格要求比较多，中年人可能经济实力各个方面达到了之后，对风格的讲究也比较多；老人和儿童是我们两个特殊的生活中比较重要的，他们可能对风格上的要求不是很多，但是功能需求是非常要必须的，所以从这四部分讲一下。

    现在社会压力比较重，年轻人选择的风格就是刚才说的田园风格、地中海风格、现代简约风格，这些风格基本上在减轻年轻人压力方面有一定的趋向，包括回到家里面，可以放松一下心情。年轻人比较喜欢追求个性，随意更改，如果选择欧式或者是中式以后随意更改的可能性不是很大，如果是田园风格、地中海和现代简约的风格，以后改起来比较简单，而且费用比较低。您要买一套欧式实木家具可能要10几万，如果买简约的家具两、三万就可以达到，我建议年轻人可以选择的这几种风格。

    这是我之前做的领袖新硅谷的小区户型，三居，这个业主跟我们年龄差不多，底部简单的直线吊顶，沙发背后这个墙比较长，7米多，做了年轻人比较喜欢的吧台，吧台下面有储物功能；旁边我做了立柱的效果，这块原来有一个门，次卧室是给父母住的，如果门改了之后可能会有墙缝，所以房子改到了旁边。这个装修基础费用在2万5左右。基础费用主要是人工辅料、水泥、沙子、墙漆。主材主要是地板、门等等。

    这是一个地中海风格的凸显，也是年轻人比较喜欢的一种风格。墙面像阿姨说得比较温馨的黄色，客厅上也是我比较喜欢用的颜色，显出温暖，尤其是家里有小孩、老人居住的时候不会那么刺眼，如果大粉、大绿可能比较适合年轻人。地中海风格主要凸显是以蓝白色凸显地中海的感觉，白色的墙壁，蓝色的沙发、软装配饰。这是一个田园卧室，建议所有业主，如果不是整体是田园风格，而又想要田园风格，最好选择在卧室，如果是局部选择田园风格的话，不要选择在客厅上，基本上是亿蕾丝花边凸显。

    讲一下中式及欧式，比较适合的是中年人群，因为中年人群是家庭的顶梁柱，包括经济实力和消费能力都达到了比较高的层次，所以中式、欧式正好满足了这一特点，中式、欧式要求房子比较大、而且房间要高，因为家具比较大，如果小户型设计成中式或者是欧式，会使房子显得特别拥挤，建议小户型可以选择简约、地中海或者是田园的。这个是中式的感觉，现代年龄的人不可能特别喜欢古老的明代中式或者是宋代中式，可能会加入一些现代风格及中式的感觉，局部突出我家里有中式韵味就可以了，不要全部都是中式。这个是中式的风格。这是欧式，这个房子比较大，是复式，做了一个拱形的门，显得家里比较辉煌的感觉。

    下面说一下老人跟孩子，老人跟孩子是我们家庭重要的人物，他们比较特殊，在装修过程中也有许多需要注意的地方。老人的卧室颜色一定要柔和，老人睡眠上可能不是很足；包括老人墙头背景可以考虑贴壁纸的方式；床头边要加一些报警器之类的；卧室最好阳台的地方安上推拉门，因为老人比较怕冷，不能像年轻人一样，在阳台上不加任何推拉门。开关在老人的房间最好双开双控，入户的时候可以打开，床头的时候可以关上，比较方便。卫生间，坐便的地方最好安扶手，淋浴区最好用浴帘，我个人不建议老人房间安淋浴区，最好选择浴缸，最好是有台阶的，方便老人上下，不要选特别容易摇动的欧式的浴缸，这是老人需要注意的，因为老人对风格要求不是很大，但是对功能需求一定要注意了。我们平常设计的时候，您要是中年了，我们可能注重风格上的设计；但是如果老人、小孩，可能要注重生活中的方便，以及生活中要用到的地方。

    这是老人的卧室，建议一般用的时候不要用刺眼的颜色，大红大紫，要用柔和的，咖色或者是淡黄色。这是卫生间，在淋浴旁边做了扶手，方便老人上下，因为泡澡，尤其是药澡，对老人身体特别有益处。

    儿童房的设计，家家都有孩子，父母希望孩子有一个健康舒适的空间。其实儿童房也是一个私有空间，儿童成长可能需要独立性，减少依赖性，我们可以设计一些小储藏柜，有一张小桌子，培养他们的动手能力。现在好多家具厂商做家具的时候也做了可以随意拆改的家具，但是一定要避免有方有角的地方，避免磕碰到孩子。儿童房的地面最好以地板为最佳，不要放置地毯，虽然地毯不容易滑倒，但是地毯容易储存污垢、防尘，孩子个子小，长期呼吸之后会影响呼吸道。

    儿童房的颜色也是非常重要的，选择色泽淡雅的，不可用百刺眼的大红大紫，避免刺激小孩，也忌用黑色或者是纯白色，一般用淡蓝色、明黄、粉红比较好。儿童房一般都有挂画，图画对孩子的成长影响很大，首先墙壁上的图画应以自然正面的为主，最好不要挂明星画。这是儿童房，女孩淡粉的，这是淡蓝的，看起来比较舒服。

    温馨提示，基本孩子们成长得比较快，包括身心，所以设计的时候不要一次性投入太多，造成浪费，没有必要说我们条件好，给孩子买很贵的家具，因为他成长得很快，很多东西马上就不能用了。

    这是领秀慧谷C3户型的结构图，我讲一下三居，因为在座业主不确定能买到哪一个户型，我讲一个三居和两居供大家选择。刚才已经说了，领秀慧谷的户型比较好，从我们学建筑、学设计，也学风水来看，没有特别能忌讳的东西，进门对的是主位的墙面，如果有风格需求的可以设计一个玄关造型。这是我做的平面图，它属于客厅和餐厅分开的，这个户型比较大，但是没有休闲区，所以在阳台处做了一个榻榻米优先区，如果家里有小孩了，一家人可以在榻榻米上休息，满足打牌、休闲的功能。榻榻米下面可以储物，放一些杂物、不用的东西。这个户型还有一个问题，主卧的地方没有放衣服的柜子，如果横着放一组衣柜会显得特别压抑，这个墙大概长5米多，完全可以隔出一个衣帽间，现在我隔出来一个衣帽间，进来之后首先是一个衣帽间，足可以放下平时需要的衣服、被子、杂物之类的。进去之后是一个卫生间，正好在主卧可以对着床的正中央，有的客户可能比较忌讳这些，而且不能放正好的柜子，所以设计了一个衣帽间，我个人认为是比较合理的设计。别的地方，卫生间、厨房都比较合理，卫生间的地方一个是浴缸，一个是淋浴。别的方面，可以根据风格来改造我们的设计。一进门左手边可以放一个衣帽柜，方便我们出入时换衣服、换鞋。

    这是我简单做了一个吊顶，客厅可以选择直线的吊顶，过道可以选择一个起到餐厅跟客厅区域隔开的吊顶，使家里面有完整的规整性。餐厅上面是一个圆顶，团团远远，寓意比较好。卧室建议只做视高线，不要太多的吊顶，不然显得特别烦琐。卫生间和厨房建议了几种吊顶，（吕克板）吊顶如果楼上漏水，可能比较耐用；也有的比较好看，但是不耐用。酒店的一般都是（耐式吊顶），比较好看，家里最好选择（吕克板）吊顶。

    现在有的客户选择浴霸和暖风上比较纠结，浴霸一般是局部烤暖的那种，暖风是空调的感觉，造价比浴霸高，我个人建议，业主可以选择暖风机。这是一个小的细节。地面基本上客厅和餐区铺的是地砖，卧室是复合地板。这个也是根据业主的需求，有的客户可能想全部铺地板，也有的想选择客厅铺地砖，卧室铺地板。地砖比较容易打扫，尤其适合放在客厅的部分，亲戚朋友比较多的，如果选择地板，可能需要经常打扫，越贵的地板越不经造。尤其是实木地板，它不适合北方的气侯，一个是造价高，另外一个我们这个地方夏天比较热，比较潮湿，时间久了，缝会越来越大。竹地板更不适合，冬天可能会响得特别严重，你一动就会响。地砖铺上以后觉得特别凉，尤其是老人的地，你要铺地砖显得特别硬，感觉睡眠不是特别好。现在的厂家很聪明，研制出仿皮纹的地砖，还防滑，业主可以关注一下市场。地板分很多种，实木地板，还有强化复合，实木复合地板，我个人建议大家选择强化或者是实木复合，建议大家选择国外的品牌。从环保上说，地板包括木制地板是释放甲醛的主要地方。强化复合里层和外层全部是人造的，国产的可能是灌浇的方式，浇量相对来说大；而进口的地板可能是吞浇的方式，稍微好一点。国产的可能是7、80一平米，进口的可能是12、30一平米，实木复合一般是2、300元一平米。

    我对咱们的户型简单做了一下设计，电视背墙可以选择一个造型使家里温馨一点的。这是我做了一个隔出来衣帽间的感觉，如果您要是把户型隔出衣帽间来是这样的，这个衣帽间的柜子可以是墙隔，也可以柜子隔，而且是两边开门，根据个人的需求再进行设计。这是次卧，一般给小孩居住，或者是客人来了住，所以颜色一定要选择经脏的，不要选择太个性的，因为朋友来住可能接受不了。这是一个书房的效果。

    下面讲一下植物的布局，基本上你要拿到了一个房子之后，装修完之后可能要进行绿植。给大家几个小的温馨提示，大家在买植物的时候买什么样的植物？铁树、发财树、黄金葛、赏叶榕等等，不要有带刺的植物，如仙人掌及玫瑰、杜鹃，不要放在玄关处，放在玄关的植物药保持常青，若有枯黄，就要尽快更换。铁树、发财树这几种植物比较有利于居家摆放。

    把B4、B5户型简单讲几句，我刚才看到微博上业主发的，大家很喜欢B5的户型。B4户型一进门之后，对着卫生间的门稍微有点近，但是也不是直对，如果有客户比较讲究的话，可以在客厅延伸过来的墙做一个小的玄关，正好挡住了卫生间的门。如果家里有储物功能需求，可以在卫生间这个地订做比较好看的柜子。这个户型有一个问题，进户门这块，客厅、餐厅在一个角度，餐厅可以在进户门左手边，可能放衣帽柜就不能实现了；如果餐厅放在电视延伸出来的背景墙这块，左手边可能就可以放衣帽柜了；但是这样的话，可能有的人忌讳一进门看到餐桌，其实这没有什么。

    这是B5的户型，是很多业主比较想要的户型。在区分的地儿，进门的地方可以做一个小的拼花，咱们现在买这个房子的话是两居，主卧在阳面、次卧在阴面。如果家里老人经常过来居住的话，可以把餐桌的位置改成一个书房，可以兼客卧的地方，平常没有亲戚朋友来的时候当书房用，如果有朋友来可以满足居住的功能。

    这是我找了几张年轻客户喜欢的风格，地中海和现代风格的效果图让大家参考一下，年轻人还是建议大家设计地中海或者是现代简约风格为主，因为户型和面积都比较适合。现代风格用的颜色，男士可能比较喜欢冷色调，蓝色、灰色；女士比较喜欢暖色调。可以用黑白灰比较大气，不能混搭，混搭出来的效果不是太好。

    最后再说一下大概造价问题，如果您选择两居，包括B4、B5这种户型，如果选择亚光亚装饰，因为我们也是北京十大品牌之一，社会反映各个方面都是比较不错的，价位也还可以。如果选择我们这样的公司，装修B4、B5这样的户型，基础造价，人工辅料、水泥、沙子、墙漆可能是2万5左右。设计费是这样划分的，如果您选择普通设计师，我们公司30-80一平米，看您选择资深的还是主任设计师，还有设计的风格，现代简约的风格肯定是最低的一档，如果是简欧、简中可能就是中间档，纯欧或者是纯中式的就是最高档的。最高的是120，主任设计师，而且您设计的是纯欧式或者是中式。我们是套内面积收，不是建筑面积收。

主持人 苏玉娟：非常感谢安芬芬女士，稍候有三位网友有机会与她做互动交流。提醒大家，大奖还在后面，为了大奖，短信不能停，发到这个1069  0060  1607  608特符号就有机会中奖。

业主提问：B5客厅阳台上做榻榻米会不会显得小？

设计师 安芬芬：这个客厅的阳台是很大的，完全可以做。如果您用松木做的话，一平米7、800块钱；如果是板木大概是3、400块钱一平米，包括上面有升降桌功能，手摇的大概是1千多元，电动的可能是2千多元一个。

业主提问：我喜欢简约风格，像B5这个户型，怎么样能满足，既有储物的功能，又不用看过去满眼都是柜子？

设计师 安芬芬：家里的东西比较多是吧？

业主提问：对，东西比较多，又想储物，又不想看过去哪儿哪儿都是柜子。

设计师 安芬芬：B5户型有几个可以储物的地儿，主卧和次卧可以放两个大柜子，这是卧室必放的，建议您做，不要买现成的，因为现成的两米以上的位置都是浪费的，可以定做。

业主提问：建议什么样的门？

设计师 安芬芬：平开门，主卧可以，不要有梳妆台，有的话可能放不开，如果只选择放一张床，两边放床头柜完全可以。因为居家的话，不可能衣服天天往外拿，还是要有一个封闭的空间，平开门。次卧的话，推拉门比较好。

业主提问：用推拉门，如果衣服塞得比较满，不太好推拉，怎么解决？

设计师 安芬芬：可以选一个牌子大一点的，并不代表它贵。我们公司有一个合作的牌子史丹利，它是终生维护的，终生保换的，如果买便宜的，推拉长了可能推不开，拉不开，这是必然的，如果买好的，可能定期给你维护，会好一点。

业主提问：我比较喜欢灰镜的感觉，还是B5的户型，您觉得哪儿做比较合适？

设计师 安芬芬：灰色的镜子，特别低调的奢华，包括灯、灯罩全是灰色的，一进门的这块如果选择放餐桌，这面墙上足可以放灰镜，上面放水晶灯，效果出来非常好。如果这块放柜子，餐桌放餐厅里面的话，选择灰镜的话，餐厅这个部位可能有地方放。电视背景墙也可以设计成低调奢华的感觉，镜子可以放在电视背景墙或者是沙发背景墙或者是餐厅背景墙是最合适的，或者是局部设计灰镜跟软包相结合。

业主提问：软包会不会不好清理？

设计师 安芬芬：丝质类的比较好清理，而且有宝洁公司他们清理。还有一种皮质的软包，跟这个风格可能不太配合。您这种风格选择绸布的感觉会更好。

业主提问：B5的这个户型，中等的材料大概装修造价会在多少钱？

设计师 安芬芬：如果现代风格跟欧式风格，包括低调奢华的这种感觉，从基础施工方面差价不是很大，基础费用不是很大，最多是欧式多吊几个顶子，刷漆还是刷漆费用，贴壁纸还是贴壁纸的费用，并没有多很多；主材方面，简约风格的也有很贵的砖，欧式的也有很便宜的砖，比如说原来800的，现在搞促销可能只要2、300块。现代风格的也有7、800，甚至上千的。最大的差异是后期配饰和家具上面，这是最主要的。比如说选择现代风格，两居的话，如果选择百强家具或者是红苹果家具，3万元左右差不多全部能下来；如果选择低调奢华的家具，一般有实木的边框可能是7、8万，如果是纯实木的家具大概需要10万元。

业主提问：C4户型的，家里东西非常多。

设计师 安芬芬：想要储物的功能。衣帽间可以，5米6，打出来之后做一个L型的柜子，大概只要隔去1米6的空间，5米6减去1米6，还有4米放床和床头柜。

业主提问：次卧室打柜子好一些？

设计师 安芬芬：对，我建议这样。现在打柜子的厂家做出来也特别漂亮，如果买现成的话可能好看了，但是2米以上的空间都浪费了，2米以上的空间更大，一般羽绒服或者是被子都放在这里，尤其是北京寸土寸金的地方，一定不要浪费。

业主提问：样板间是哪个？

嘉宾 梁雪松：124的C2在卫生间外面有一个储藏室，我们去看了一下，基本上1.5，挺大的。刚才说到我们有一个两居半，B5户型，专门为想住三居，又买不了很大房子的刚需准备的。餐桌完全可以放在餐厅外面，就别放酒柜了，餐厅这里可以拉一个屏风，做成一个儿童房，因为这儿是朝东的，小孩住在这儿比较好。还有比较奢华的，弄一个两居的房子，可以把厨房的软墙跟次卧室打开，那边做餐厅，里面可以做一张酒柜，再放一个大的餐桌，完全没有问题的。这个我们改了5、6次，有很多可变性设计。

业主提问：看一下C4户型？

嘉宾 梁雪松：C4是本次开盘最大的三居室，三室两厅两卫，设计了双阳台，客厅这边有阳台，客厅的南边有一个封闭式阳台，封闭式阳台的好处是将来坐在这儿，冬天不冷；北边的阳台，开敞的，因为北边是一个绿化带。

业主提问：开敞的阳台我可以自己封吗？

嘉宾 梁雪松：您不可以。这边可以搁洗衣机、晾衣服，没有必要把衣服晾到餐厅或者是室内。您封了，外立面不好看了，怎么说也是一个中高端的项目，这里面物业管理很严的。我们物业是金帝物业，管得很严的，物业费2块4毛8。这个区域里面，物业公司最好的有两家，一个是万科的，但是国内数一数二的是金帝物业，也是非常好的，我们之前的领袖新硅谷就是金帝物业，跟万科一样，都是广东那边的，管得比较细，而且有定制化服务。

主持人 苏玉娟：安芬芬女士给大家讲了一些，包括两居室、三居室的户型都做了详细的解析。最后以热烈的掌声感谢一下安芬芬女士。

    在我们跟梁总互动的时候，有几个网友的问题没有得到回答，下着雨，大家辛苦过来了，大家可以在现场提出，梁总肯定会详细的为您解答。

业主提问：我在楼盘的北部看到一个垃圾筒，我的问题是，这个垃圾筒对楼盘的环境污染？

嘉宾 梁雪松：北部的什么地，我对地块非常熟，我们北边没有垃圾筒啊？

业主提问：有。

嘉宾 梁雪松：我们是北清路，是不是离得太远了。

业主提问：顺着楼盘一直往北走。

嘉宾 梁雪松：往北多远？

业主提问：走着2、30分钟。

嘉宾 梁雪松：我这个项目在这儿，C区，C区北边原来是我们规划的二期，后来政府这块要做一个创意产业园，给它留的地，现在这块拆迁，拆迁完了之后有很多拆完的村子里面的破房子。您说再往北是上城，上城再往北是往避暑庄园南边去的。您说的是建筑垃圾还是垃圾厂？

业主提问：有生活垃圾，也有建筑垃圾。

嘉宾 梁雪松：我是看到过，因为朱辛庄地铁站，我走过，测算一下大概多长时间，从那儿绕过，另外我去那边做过市场调查，那块有很多破房子拆了，移平之后，整个把建筑垃圾聚集在一个地块上了，那块已经没有村民了。垃圾厂这块不存在，我们这儿没有垃圾厂，更没有垃圾的处理中心跟填埋地，北边是别墅区，南边是我们项目跟朱辛庄地铁站。您说的垃圾有可能是村子里面遗留下来的，将来开发创意产业园的时候会给推掉。

    刚才有一位女士跟我说到关于一个项目的折扣问题，折扣是一方面，买房还要看实际价值。如果说一个2万5的房子打8折，相当于2万元一平米，我们2万元不打折，相当于它打8折，它按揭贷款能打8折吗？肯定是不行的。所以，不要看折扣，看实实在在的价格。因为我们价格足够便宜了，不打折，比别人打折都便宜。

业主提问：什么时候出价目单？

嘉宾 梁雪松：已经给业务员了，您可以去问。我们均价是20396.66，起价是1万8，最便宜的房子，如果一次性付款，打完折最后成交价是1万7左右，中间的房子应该是1万9左右，这是非常优惠的价格。如今市场上价格是王道、价格是霸道！这个房子说对客户、对刚性需求者优惠不优惠，说这个开发商有没有公德，我们的价格真的是做到位了，北科建是一个国企，为什么卖这个价格？因为我们是一个国企，在这个区域里面，产品是一个标杆，价格还要成为一个标杆，但是价格这个标杆不是说高就是标杆，而是它是一个公正的价格，惠及民众，这是北科建的宗旨。

主持人 苏玉娟：非常感谢梁总，如果网友再有问题的话，可以稍候再跟梁总沟通。大家期待已久的一个环节，也是最激动人心的环节，本次讲座活动的抽奖环节到了。我们奖品是由北科建集团提供的价值500元的播放机和价值1千元左右的车载GPS。请领秀慧谷的王女士为我们抽出二等奖。

嘉宾 王昊涵：开始……停！   

主持人 苏玉娟：恭喜以上两位网友，第一位是崔军强，138尾号是4360；第二位网友是138，尾号是1179。请王女士把奖品现场搬给两位幸运网友。还有最后一位一等奖的获得者没有摇出，同样请王女士摇出。

嘉宾 王昊涵：开始……停！

主持人 苏玉娟：手机是138，尾号是7719的朋友。恭喜！其他的网友可能会觉得比较遗憾，但是重点我们都是为了买房的目的而走到一起来的，如果我们摇中一套领秀慧谷的房子，这个可能会比这个大奖来得更实惠一些。今天我们的活动到这里就要结束了，再次恭喜以上获奖的网友。今天整个讲座内容非常丰富，再次感谢一下所有的讲师。跟大家透露一下，我们领秀慧谷二期是与搜狐焦点合作开盘网络摇号，预祝所有到场的网友都能选中满意的房子，谢谢大家！

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